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　固定資産税の課税の基礎となる評価額は、総務大臣の定める「固定資産評価基準」に従って定めますが、土地については１筆を単位として評価することが原則とされています。しかし、隣接する２筆以上の宅地が一体をなしていて、合わせて評価する必要がある場合には、一体をなしている部分を合わせて一画地として評価することになっています。

 

固定資産評価基準「別表第３　画地計算法」「２　画地の認定」から抜粋

　「各筆の宅地の評点数は、一画地の宅地ごとに画地計算法を適用して求めるものとする。この場合において、一画地は、原則として、土地課税台帳又は土地補充課税台帳に登録された一筆の宅地によるものとする。ただし、一筆の宅地又は隣接する二筆以上の宅地について、その形状、利用状況等からみて、これを一体をなしていると認められる部分に区分し、又はこれらを合わせる必要がある場合においては、その一体をなしている部分の宅地ごとに一画地とする。」

 

　１筆で評価した場合と、２筆以上を一画地として評価した場合とで、道路に接する状況や土地の形状が異なることになり、評価額に大きな差が生ずる場合があります。

実は、どのような場合に２筆以上の土地を一画地として評価するか、判例の傾向と実務の大勢、市町村ごとの認定に乖離が見られます。

 

かなり多くの市町村のやり方と判例の傾向

　問題になるのは、所有者の異なる２筆以上の土地が一体として使われているケースです。

　例えば、スーパーを経営する会社が、自社所有地の奥の隣接地を賃借して駐車場として利用する場合です。このような場合、無条件に、スーパーの建物のある会社の土地と賃借している駐車場部分の土地を一画地として評価してしまう市町村が見受けられます。

　判例は、所有者が異なる場合は、両方の土地にまたがって建物が存在するなど、「一見明白に」一体であると認められないと一画地としては認めない傾向です。青空駐車場程度では、建物の敷地と一体とは認めない判例が、東京高裁、高松高裁、大阪地裁など、多数を占めています。つまり、固定資産評価基準の「これらを合わせる必要がある場合」を限定的に解釈しているのです。

　一方、少数派ですが、名古屋地裁で、４筆の土地を一体的に月極駐車場として利用しているケースについて、そのうちの１筆の所有者の原告が別々に評価すべきと訴えたに対し、全体を一画地として評価した市の取扱いを是認しています。この判断は、他の筆の所有者が原告が代表取締役を務める株式会社の所有だったことや、他の判例では合わせて評価された土地が建物敷地であった場合が多いのに対し、本件は全体が月極駐車場であった点が影響している可能性があります。

 

　納税者としては、土地の賃貸借等をしている場合は、相手の土地と合わせて不当に高く評価されていないか、確認してみることをお勧めします。

　市町村としては、判例の傾向に従い、１筆ごとの評価を原則とし、所有者の異なる土地を一画地と認定するのは、両方の土地にまたがって建物が存在する場合などの極めて一体性の高い場合に限るべきかと思います。

　市町村の中には、判例の傾向が上記のとおりであることを無視して、頑なに所有者の異なる土地の一画地評価を継続している団体もあります。それが誤りであることは、次の機会に論じようと思います。

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