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12月4日の報道で、国土交通省の空き地空き家対策のニュースがありました。注目した人は、あまりいなかったようです。
買い手を見つけるのが困難な物件の取引を市町村が仲介する制度を2018年にも新設するため、来年の通常国会に都市再生特別措置法の改正案を提出する方針とのことです。住環境の悪化を招く恐れがある空き物件を公園や商店として有効活用し、まちづくりを促すのが狙いとのこと。
施策の必要性にはおおいに同感なのですが、報道されている範囲の施策では、有効性に疑問があり、また、国土交通省所管以外の課題への目配りがされていないような気がしています。土地に関する政策は、もっと抜本的に講じなければならないと思います。
外国人等による土地取得の制限が急務
北海道や対馬など、一部の地域を除けば、まだ市街地ではそれほど目立っていないのかもしれませんが、外国人、外国資本による土地の買いあさりが問題になっています。安全保障上の問題を危惧する意見も聞かれます。
水源地となっている山林や遊休農地なども、所有者が不明だったり放置したりしているケースが、非常に多いようです。
外国人、外国資本に買いあさられないよう、何らかの対策を合わせて行うべきだと思います。
単なる「仲介」が機能するか？
国土交通省がどのような具体的な事業を構想されているかは、報道では明らかでありませんが、市町村による仲介が実効を上げるのか、不安があります。
市街地の遊休地の多くは、所有者が不動産業者に売却又は賃貸の仲介を依頼しても、活用できない土地です。プロの不動産業者ができていないことを、市町村が効果的に進める秘策を用意されているのでしょうか？
中間保有の制度が必要
農地については、「農地保有合理化事業」、農地保有合理化法人などが遊休農地を買い取って欲しい人が現れるまで中間保有する制度が、ある程度効果を上げています。自治体や土地開発公社のような公的な法人によるこのような制度が、是非必要だと思います。
所有者が亡くなって空き家になった家を相続人が売ろうとしても、なかなか売れません。必ず、それを欲しい人が現れるまでのタイムラグが生じ、投げ売りによる値崩れが生じたり、長期に遊休化したりします。
また、旧市街地のウナギの寝床のような個々の空き家、空き地では用途が限られていても、それらがいくつかまとまれば活用できるかもしれません。自治体等が再開発しようとしたときに、核として、又は代替地としても使える可能性もあります。
買取価格は相続税評価額等でもいい
市町村等が買い取る価格は、相続税評価額か固定資産評価額でもいいと思います。
一般に、土地は、相続税評価額は時価の８割、固定資産評価額は７割などと言われていますが、地方都市の旧市街地などでは、時価の方がずっと安い場合も多いようです。
市町村が評価してその価格で課税している以上、自分が買取を要求されたときに高すぎると感じるような価格では、公正ではありません。
このようにすれば、土地の価格を下支えすることになり、地方では依然として続いている地価下落に歯止めがかかるものと思います。
また、時価を大幅に上回る評価額で固定資産税を課税しようとする自治体や、相続税を課税しようとする国税庁に対する歯止めにもなり、評価の適正を担保することになります。
ぜひ、国土交通省の一部局の所管にとらわれない、根本的な対策を期待しています。こういう複数の省庁に関係する政策の音頭取り、立案は、政治家の皆さまの方が適任かもしれませんが･･･。
